Stadtsanierung "Stadtkern II", Niederstetten
Information zur Förderung privater Modernisierungs- und Ordnungsmaßnahmen im Rahmen der städtebaulichen Erneuerungsmaßnahme „Stadtkern II“ in Niederstetten
Im Rahmen der städtebaulichen Erneuerungsmaßnahme „Stadtkern II“ nimmt die Erneuerung und Instandsetzung von Gebäuden bzw. die Neuordnung privater Grundstücke einen maßgeblichen Stellenwert ein. Umso mehr freut sich die Stadt Niederstetten über die Mitwirkungsbereitschaft der Eigentümer, die ihr Gebäude bereits im Zuge der Ortskernsanierung modernisieren bzw. modernisiert haben.
Damit auch Sie von der städtebaulichen Erneuerungsmaßnahme „Stadtkern II“ profitieren können, sind im Nachfolgenden die Möglichkeiten und Voraussetzungen für eine Förderung privater Modernisierungs- und Ordnungsmaßnahmen aufgezeigt.
1. Welche Voraussetzungen müssen für eine Förderung gegeben sein?
Formale Voraussetzungen
Ihr Gebäude muss im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet „Stadtkern II“ liegen. Vor der Durchführung von Maßnahmen muss zwischen Eigentümer und Stadt eine Modernisierungsvereinbarung geschlossen werden.
Inhaltliche Voraussetzungen
Das geplante Vorhaben muss im Einklang mit den Entwicklungs- und Erneuerungszielen der Stadt Niederstetten stehen und geeignet sein, alle wesentlichen Mängel und Missstände des Gebäudes zu beseitigen. Grundsätzlich nicht förderfähig sind punktuelle Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie turnusmäßige Unterhaltungsarbeiten und Renovierungen.
Gestalterische Voraussetzungen
Mit Blick auf die Gestaltung und Pflege des Stadtbildes ist den qualitativen, gestalterischen und städtebaulichen Aspekten in hinreichender Weise Rechnung zu tragen. Frühzeitig vor Maßnahmenbeginn hat deshalb eine Abstimmung des Vorhabens mit der Stadt bzw. dem Sanierungsberater der Stadt Niederstetten, der Landsiedlung Baden-Württemberg GmbH, zu erfolgen. Die in diesem Zusammenhang festgelegten konzeptionellen, gestalterischen und städtebaulichen Maßgaben sind fester Bestandteil der zwischen Eigentümer und Stadt zu schließenden Modernisierungsvereinbarung.
2. Welche Maßnahmen sind förderfähig? (Auswahl)
Beispiele förderfähiger Erneuerungsmaßnahmen:
- Haustechnische Verbesserungen z. B. Modernisierung der Sanitär- und Elektroinstallationen, Einbau oder Erneuerung von zentralen Heizungsanlagen
- Wohntechnische Verbesserungen z. B. Verbesserung der Wohngrundrisse, Schaffung von Wohnungsabschlüssen, Verbesserung der Belichtung und Belüftung
- Bautechnische Verbesserungen z. B. Maßnahmen zur Verbesserung des Energiehaushaltes und des Wärmeschutzes wie Erneuerung und Isolierung der Fassade, Erneuerung und Isolierung des Daches, Einbau neuer Fenster
3. Wie errechnet sich die Förderung?
Die Förderung der Modernisierung, Instandsetzung und Umnutzung sowie des Ausbaues von Gebäuden im privaten Eigentum erfolgt in Form eines verlorenen Zuschusses. Die Zuschusshöhe ist abhängig von den anerkennungsfähigen Herstellungskosten und setzt sich gestaffelt zusammen.
In der nachfolgenden Aufstellung finden Sie die Zuschussquoten sowie ein Rechenbeispiel zur Veranschaulichung.
Unterhalb einer Bagatellgrenze der anerkennungsfähigen Herstellungskosten in Höhe von 20.000 € kommt eine Förderung grundsätzlich nicht in Betracht! Eigenleistungen können im Umfang bis maximal 15 % der sonstigen, durch Rechnungen belegten Kosten (i.d.R. Handwerker- und Materialkosten) anerkannt werden, wobei die Arbeitsstunde mit 8,00 € bewertet wird.
Rechenbeispiel:
Fremdkosten (Material- und Handwerkerkosten) = 50.000 €
mögliche Eigenleistungen = 7.500 €
entspricht 937,5 anerkennungsfähigen Stunden
4. Erhöhte steuerliche Abschreibung im Sanierungsgebiet
In die Überlegung zur Finanzierung eines Erneuerungsvorhabens mit einzubeziehen ist neben der Möglichkeit einer direkten Förderung (Bezuschussung) auch die Möglichkeit einer erhöhten steuerlichen Abschreibung derjenigen Modernisierungsaufwendungen, die nicht durch den Sanierungszuschuss abgedeckt sind.
§ 7h EStG (bei vermieteten Wohnungen/Gebäuden):
Im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren jeweils 9 % und in den folgenden vier Jahren 7 % der bescheinigungsfähigen Herstellungskosten.
§ 10f EStG (bei eigengenutztem Wohnraum):
Im Jahr der Herstellung und in den folgenden neun Jahren 9 % der bescheinigungsfähigen Herstellungskosten.
5. Wie ist der Ablauf einer Modernisierungsmaßnahme?
Die geplanten Maßnahmen sind vor Maßnahmenbeginn mit der Landsiedlung abzustimmen. Daher ist es wichtig, dass der Eigentümer rechtzeitig mit der Stadtverwaltung oder direkt mit der Landsiedlung Kontakt aufnimmt. In einem ersten Schritt wird bei einem gemeinsamen Ortstermin der Umfang und die Ausführung der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen erörtert und das weitere Vorgehen abgestimmt.
Im Falle der Einigung auf ein förderfähiges Maßnahmenpaket wird auf der Basis von Kostenvoranschlägen bzw. einer fachgerecht ermittelten Maßnahmen- und Kostenaufstellung zwischen Eigentümer und Stadt eine Modernisierungsvereinbarung geschlossen. In dieser werden der Maßnahmenumfang, die Einzelheiten der Maßnahmendurchführung sowie die Höhe der zu erwartenden Förderung festgelegt.
Für Maßnahmen, die vor Abschluss der Modernisierungsvereinbarung durchgeführt wurden, kommt eine Förderung nicht mehr in Betracht!
6. Was geschieht, wenn Ihr Gebäude nicht mehr modernisierungsfähig bzw. -würdig ist?
In diesem Fall fördert die Stadt Niederstetten private Grundstücksneuordnungen (Abbruch und Neubebauung) in Form einer Entschädigung in Höhe von 80 % der durch Rechnungsvorlage nachzuweisenden Abbruchkosten.
Eine Förderung des Gebäuderestwertes findet nicht statt.
Die Förderung privater Grundstücksneuordnungen ist an die Voraussetzung geknüpft, dass eine Wiederbebauung des Grundstückes gemäß den Entwicklungszielen und städtebaulichen/gestalterischen Maßgaben der Stadt Niederstetten erfolgt.
Änderung der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Stadtkern II“
Aufgrund § 142 BauGB und § 4 Absatz 1 der Gemeindeordnung für Baden-Württemberg in der jeweils gültigen Fassung hat der Gemeinderat der Stadt Niederstetten in seiner Sitzung am 06.12.2023 folgende Satzung zur Änderung der am 28.01.2016 vom Gemeinderat der Stadt Niederstetten beschlossenen und mit Änderungssatzung vom 18.07.2018 erweiterten Satzung zur förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes „Stadtkern II“ beschlossen.
Satzungstext:
Satzung zur Änderung der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Stadtkern II“
Planteil:
Abgrenzung des Standsanierungsgebietes "Stadtkern II", Niederstetten